Bina tikintisi şirkətlərinin öhdəlikərinə dair Ali Məhkəmənin qərarı

Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsi 25 fevral 2025-ci il tarixində vahid məhkəmə təcrübəsi müəyyən edən mühüm qərar qəbul etmişdir. Bu yazıda həmin qərarın izahı, hüquqi əhəmiyyəti və nəticələrinə yer verilmişdir. 

Faktlar 

İddiaçının mülkiyyətində faktiki sahəsi 16,3 kv.m. olan fərdi yaşayış evi olmuşdur. Tərəflər arasında 22.02.2018-ci il tarixində bağlanmış müqaviləyə əsasən, İddiaçı həmin tikilini Cavabdehə sökülmək üçün təhvil verməyi, Cavabdeh isə tikilinin yerləşdiyi ərazidə inşa ediləcək hündürmərtəbəli  yaşayış binasında sahəsi 19,6 kv.m. olan təmirli mənzili İddiaçıya verməyi öz öhdələrinə götürmüşlər. 

Bununla yanaşı, Cavabdeh mənzil İddiaçıya təhvil verilənədək kirayə haqqı qismində hər ay 300 manat ödəməli idi. Həmçinin hündürmərtəbəli yaşayış binasının bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işləri 24 ay ərzində başa çatdırılmalı və mənzil İddiaçıya təhvil verilməli idi.

Müqavilənin bağlanmasından 7 il keçməsinə baxmayaraq, Cavabdeh İddiaçıya mənzili təhvil verməmişdir. 

Tərəflərin mövqeyi

İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək müqavilə əsasında Cavabdehin onu yeni tikili binada tam təmirli və çıxarışlı mənzillə təmin etməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Bundan başqa, İddiaçı Cavabdehdən 2023-cü ilin noyabr ayından etibarən ödənilməmiş və yeni mənzillə təmin ediləcəyi günədək hesablanmalı kirayə haqqının onun xeyrinə tutulmasını tələb etmişdir. Eyni zamanda İddiaçı kirayə mənzilləri dəyişdiyi zaman zədələnərək yararsız hala düşmüş ev əşyalarının dəyəri qismində 7.000 manat maddi ziyanın, habelə ona vurulmuş mənəvi zərərə görə 20.000 manat məbləğində kompensasiyanın Cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir. İddiaçı həmçinin iş üzrə çəkdiyi bütün məhkəmə xərclərinin Cavabdehdən onun xeyrinə tutulmasını tələb etmişdir.

Buna etiraz olaraq Cavabdeh binanın layihəsində müqavilədə nəzərdə tutulan sahəyə uyğun mənzilin mövcud olmadığını, bu səbəbdən üzərinə götürdüyü öhdəliyin icrasının qeyri-mümkün olduğunu bildirmişdir. Bununla əlaqədar Cavabdeh icranın mümkünsüzlüyünə əsaslanaraq müqaviləyə xitam verilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.

Birinci instansiya məhkəməsi Cavabdehin mənzili İddiaçıya təhvil verməsini, 2023-cü ilin noyabr ayından etibarən mənzil təhvil verilən günədək kirayə haqqı ödəməsini, habelə İddiaçıya 500 manat məbləğində mənəvi zərərə görə kompensasiya və 100 manat dövlət rüsumu ödəməsini qət etmişdir.

Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini xahiş etmiş, tələbini isə qətnamə qanuni qüvvəyə mindiyi halda belə icranın mümkün olmaması ilə əsaslandırmışdır. Apellyasiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, inşa edilmiş binada müqavilədə göstərilən sahəyə uyğun mənzil mövcud deyildir. Bundan əlavə, həmin binada ən kiçik sahəli mənzilin 54,1 kv.m. olması nəzərə alınaraq Cavabdehin İddiaçını nəzərdə tutulan qaydada mənzillə təmin etməsinin mümkün olmadığı qənaətinə gəlinmişdir.

Eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş “mənzil” anlayışına əsasən, sahəsi 19,5 kv.m. olan fərdi yaşayış sahəsinin inşası mümkünsüz hesab edilmiş və bu səbəbdən müqavilə üzrə öhdəliyə xitam verilmişdir. Bundan başqa kirayə haqqının müstəqil öhdəlik deyil, mənzilin təhvil verilməsi ilə bağlı əsas öhdəlikdən irəli gələn əlavə öhdəlik olduğu nəzərə alınaraq həmin öhdəliyə də xitam verilmişdir.

Hüquqi suallar və məhkəmənin qərarı

İddiaçının kassasiya şikayəti üzrə işə baxan Ali Məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, iş üzrə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilməmişdir.

Ali Məhkəmə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin etibarlılığı mübahisə predmeti deyildir. Həmin müqaviləyə əsasən, Cavabdeh İddiaçının da ümumi mülkiyyətçisi olduğu ev söküldükdən sonra onun yerində inşa ediləcək binada sahəsi 19,6 kv.m. olan təmirli mənzili İddiaçıya təqdim etməyi öhdəsinə götürmüşdür. Buna baxmayaraq, Cavabdeh üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirməmiş, bunu isə binada həmin ölçüdə mənzilin mövcud olmaması ilə əsaslandırmışdır.

Apellyasiya məhkəməsi öhdəliyin icrasını mümkünsüz hesab etdiyindən Ali Məhkəmə qərarında icra mümkünsüzlüyü anlayışına hüquqi qiymət vermiş və onun məzmununu izah etmişdir.

Ali Məhkəmənin mövqeyinə görə, icra mümkünsüzlüyü iki növə ayrılır: başlanğıc icra mümkünsüzlüyü və sonrakı icra mümkünsüzlüyü. Başlanğıc icra mümkünsüzlüyü əqdin bağlanmasından əvvəl mövcud olan səbəblərlə əlaqədar yaranır. Sonrakı icra mümkünsüzlüyü isə əqd etibarlı şəkildə bağlandıqdan sonra öhdəliyin icrası zamanı meydana çıxan mümkünsüzlük halıdır.

Sonrakı icra mümkünsüzlüyü də öz növbəsində iki növə bölünür: sonrakı təqsirli icra mümkünsüzlüyü və sonrakı təqsirsiz icra mümkünsüzlüyü.

Əgər öhdəliyin icrası müqavilə bağlandıqdan sonra borclunun cavabdehlik daşıdığı hallara görə daimi və qəti surətdə mümkünsüz olmuşdursa, bu halda sonrakı təqsirli icra mümkünsüzlüyündən söhbət gedir. Belə vəziyyət borclunun öhdəliyi pozduğunu göstərir. Həmçinin əgər borclu müqavilə bağlanan anda öhdəliyin gələcəkdə mümkünsüz olacağını bilirdisə və ya bunu əvvəlcədən görə bilməli idisə, o da təqsirli hesab olunur və kreditor qarşısında məsuliyyətdən azad edilmir.

Borcludan irəli gələn səbəblərə görə öhdəliyin icrası mümkün olmadıqda onun öhdəliyinə xitam verilmir. Əksinə, borclu bundan irəli gələn bütün mənfi hüquqi nəticələrə görə kreditor qarşısında tam həcmdə məsuliyyət daşıyır.

Bununla yanaşı, qanunverici borclunun təqsiri olmadan öhdəliyin icra edilə bilmədiyi bəzi hallarda da onun üzərinə əlavə vəzifə qoymuşdur. Belə ki, borclu öhdəliyini həmin səbəblərdən yerinə yetirə bilmədikdə bildiyi və ya bilməli olduğu icra mümkünsüzlüyü hallarını vaxtında kreditora bildirməlidir ki, kreditor əlavə zərərə məruz qalmasın. Əks halda borclu həmin zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.

Beləliklə, öhdəliyin xitamı ilə nəticələnməyən təqsirli icra mümkünsüzlüyü öhdəliyə xitam verən təqsirsiz icra mümkünsüzlüyü ilə qarışdırılmamalı, bu hallar hüquqi mahiyyəti və nəticələri baxımından bir-birindən fərqləndirilməlidir.

Baxılan iş üzrə apellyasiya məhkəməsi həmin fərqləndirməni düzgün aparmamış, Cavabdehin inşa etdiyi binada sahəsi 19,6 kv.m. olan təmirli mənzili İddiaçıya vermək öhdəliyinin mümkünsüzlüyünün Cavabdehdən asılı olmayan hallardan irəli gəldiyini əsaslandırılmış qaydada müəyyən etməmişdir. Əvvəla, Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş “mənzil” anlayışı ilə bağlı qeyd edilməlidir ki, həmin Məcəlləyə və onun istinad etdiyi qanunvericiliyə əsasən, yaşayış sahəsinin ümumi sahəsinin müəyyənləşdirilməsi üçün nəzərə alınan minimal ölçü 16 kvadratmetrdir.

Eyni zamanda apellyasiya məhkəməsi onu da nəzərə almamışdır ki, Cavabdehin inşa etdiyi binada müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü həcmdə mənzili tikərək İddiaçıya təhvil vermək öhdəliyi onun risk dairəsinə aid idi. Məhkəmə təcrübəsindən və kommersiya dövriyyəsinin mahiyyətindən bəlli olduğu kimi, hər bir tikinti şirkəti inşa edəcəyi binada layihələndirilmiş mənzillərin sahəsini bilir və bilməlidir. 

Şirkət müştərilərlə müqavilələri də məhz həmin layihə göstəricilərini nəzərə alaraq bağlayır və müvafiq öhdəliklər götürür. Bu səbəbdən tikinti şirkəti istər qanuni nümayəndəsinin, istərsə də xidmətindən istifadə etdiyi digər şəxslərin mənzilin sahəsi ilə bağlı verdikləri məlumatların düzgünlüyünə və icra edilə bilən xarakter daşımasına görə məsuliyyət daşıyır. Mənzil sahəsinin müqavilədə yanlış göstərilməsi, binada inşa ediləcək ən kiçik mənzildən daha az sahənin nəzərdə tutulması və ya plan-layihə sənədlərinin sonradan dəyişdirilməsi həmin məsuliyyəti aradan qaldırmır.

Beləliklə, MTK sözügedən öhdəliyin icrasının özündən asılı olmayan, obyektiv xarakterli mümkünsüzlük səbəbindən yerinə yetirilə bilmədiyini, müqavilə bağlanarkən həmin halı nəzərə almaq, onun qarşısını almaq və ya nəticələrini aradan qaldırmaq imkanına malik olmadığını sübuta yetirmədikcə müqavilə öhdəliyinə icra mümkünsüzlüyü əsası ilə xitam verilə bilməz.

Nəticə

Müqavilə bağlandıqdan sonra yaranan sonrakı təqsirli icra mümkünsüzlüyü Cavabdehi məsuliyyətdən azad etmir və öhdəliyə xitam verilməsi üçün əsas hesab olunmur. Əksinə, Cavabdeh kreditor qarşısında üzərinə götürdüyü öhdəlikləri tam həcmdə daşımaqda davam edir və onun hərəkətləri və ya hərəkətsizliyi nəticəsində yaranmış zərərə görə məsuliyyət daşıyır.

Tikinti layihələri üzrə sifarişçi və ya mülkiyyətçi şirkətlər bağladıqları müqavilələrdən irəli gələn öhdəlikləri vicdanla icra etməyə borcludurlar. Bu, öhdəliyin yerinə yetirilməsi üçün zəruri şəraitin yaradılmasını, mümkün risklərin əvvəlcədən qiymətləndirilməsini və onların qarşısının alınmasını əhatə edir. Eyni zamanda həmin subyektlər təqsirli icra mümkünsüzlüyünün yaranmasına səbəb ola biləcək hərəkətlərdən və ya hərəkətsizliklərdən çəkinməlidirlər.

Beləliklə, təqsirli icra mümkünsüzlüyü öhdəliyə xitam verilməsi üçün hüquqi əsas yaratmır. Bu səbəbdən müqavilə şərtlərinə riayət olunması həm hüquqi, həm də kommersiya baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır; əks halda tərəflər əlavə hüquqi məsuliyyət və maliyyə riskləri ilə üzləşə bilərlər.

Tikinti hüququ ilə bağlı istənilən suala cavab almaq üçün bizimlə [email protected] ünvanı vasitəsilə əlaqə saxlayın!