Верховный суд об обязательствах застройщиков

Верховный Суд Азербайджанской Республики 25 февраля 2025 года принял важное постановление, формирующее единообразную судебную практику. В данной статье приведены разъяснение данного решения, его правовое значение и последствия.

Фактические обстоятельства

Истцу на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой дом с фактической площадью 16,3 кв. м. На основании договора от 22.02.2018 стороны договорились, что Истец передает указанное строение Ответчику для сноса, а Ответчик принимает на себя обязательство предоставить Истцу в строящемся на данном участке многоквартирном жилом доме квартиру с отделкой площадью 19,6 кв. м.

Кроме того, до передачи квартиры Ответчик обязан был выплачивать Истцу ежемесячную арендную плату в размере 300 манатов. Также было предусмотрено, что после закладки фундамента строительство должно быть завершено в течение 24 месяцев с последующей передачей квартиры Истцу.

Несмотря на истечение 7 лет с момента заключения договора, Ответчик не исполнил обязательство по передаче квартиры.

Позиции сторон

Истец, обратившись в суд с исковым заявлением, просил вынести решение об обязании Ответчика предоставить ему полностью отремонтированную квартиру с государственным регистрационным свидетельством (выпиской из реестра) в новостройке. Кроме того, Истец требовал взыскания арендной платы, не выплаченной с ноября 2023 года и подлежащей начислению до дня фактического предоставления квартиры. Дополнительно Истец заявил требования о взыскании 7 000 манатов в качестве материального ущерба (повреждение имущества при смене арендных квартир) 20 000 манатов в качестве компенсации морального вреда и всех судебных расходов. 

Ответчик возразил, указав, что в проекте здания отсутствует квартира, соответствующая предусмотренной договором площади, вследствие чего исполнение обязательства является невозможным. На этом основании он просил суд расторгнуть договор в связи с невозможностью исполнения.

Суд первой инстанции обязал Ответчика передать квартиру Истцу, выплатить арендную плату с ноября 2023 года до момента передачи квартиры, выплатить 500 манатов компенсации морального вреда и оплатить государственную пошлину в размере 100 манатов. 

Ответчик подал апелляционную жалобу, ссылаясь на невозможность исполнения даже в случае вступления решения в законную силу. Апелляционный суд установил, что в построенном здании не было квартиры площадью, указанной в договоре. Кроме того, учитывая, что самая маленькая квартира в этом здании имела площадь 54,1 кв. м, был сделан вывод о невозможности предоставления ответчиком квартиры в предусмотренном порядке.

С учетом определения понятия «жилое помещение» в Жилищном Кодексе Азербайджанской Республики, строительство индивидуального жилого помещения площадью 19,5 кв. м было признано невозможным, в связи с чем обязательство было прекращено. Кроме того, учитывая, что арендная плата не является самостоятельным обязательством, а представляет собой дополнительное обязательство, вытекающее из основного обязательства, связанного с передачей квартиры, это обязательство также было прекращено.

Правовые вопросы и позиция суда

Рассматривая кассационную жалобу Истца, Верховный Суд пришёл к выводу о неправильном применении норм материального права.

Суд отметил, что действительность договора не оспаривается. Согласно этому договору, Ответчик принял на себя обязательство предоставить квартиру площадью 19,6 кв. м после сноса дома, однако не исполнил его, ссылаясь на отсутствие таких квартир в здании.

Поскольку Апелляционный суд счел исполнение обязательства невозможным, Верховный суд в своем решении дал правовую оценку понятию невозможности исполнения и разъяснил его содержание. Согласно позиции Верховного суда, невозможность исполнения делится на два типа: первоначальная невозможность исполнения (существующую до заключения сделки) и последующая невозможность исполнения (возникающую после заключения сделки).

Последующая невозможность, в свою очередь, делится на виновную и невиновную. 

Если исполнение стало невозможным по причинам, за которые отвечает должник, речь идет о виновной невозможности исполнения, что означает нарушение обязательства. При этом должник несет ответственность, в том числе если он знал или должен был знать о возможной невозможности исполнения при заключении договора.

Невозможность исполнения, возникшая по причинам, относящимся к сфере риска должника, не прекращает обязательство. Напротив, должник несет полную ответственность перед кредитором за все неблагоприятные последствия.

Кроме того, законодатель наложил на должника дополнительные обязательства в тех случаях, когда исполнение обязательства невозможно не по вине должника. Таким образом, если должник не может исполнить свое обязательство по этим причинам, он должен незамедлительно уведомить кредитора об обстоятельствах невозможности исполнения, о которых ему известно или о которых он должен был знать, чтобы кредитор не понес дополнительных убытков. В противном случае должник обязан возместить эти убытки.

Таким образом, невозможность исполнения обязательств по вине ответчика, не приводящая к их прекращению, не следует путать с невозможностью исполнения обязательств по вине ответчика, приводящей к их прекращению; эти случаи следует различать по их правовой сущности и последствиям.

Апелляционный суд в рассматриваемом деле не сделал этого различия должным образом и не установил в обоснованной форме, что невозможность исполнения обязательства по предоставлению истцу отремонтированной квартиры площадью 19,6 кв.м. в здании, построенном ответчиком, возникла по обстоятельствам, не зависящим от ответчика. Прежде всего, что касается понятия «квартира», предусмотренного в Жилищном кодексе, следует отметить, что, согласно этому Кодексу и упомянутому в нем законодательству, минимальный размер, учитываемый при определении общей площади жилого пространства, составляет 16 кв.м.

В то же время апелляционный суд не принял во внимание, что обязанность Ответчика построить квартиру в возводимом им здании в объеме, который он взял на себя по договору, и передать ее Истцу относится к кругу его рисков. Как известно из судебной практики и характера коммерческого оборота, каждая строительная компания знает и должна знать площадь проектируемых квартир в строящемся ею здании.

Компания также заключает договоры с заказчиками, учитывая эти проектные показатели, и принимает на себя соответствующие обязательства. По этой причине строительная компания несет ответственность за точность и применимость информации, предоставленной ее законным представителем или другими лицами, услугами которых она пользуется, относительно площади квартиры. Неправильное указание площади квартиры в договоре, указание площади меньше самой маленькой квартиры, которая должна быть построена в здании, или последующие изменения в проектно-строительной документации не снимают этой ответственности.

Таким образом, договорное обязательство не может быть расторгнуто по причине невозможности его исполнения, если только строительная компания не докажет, что исполнение рассматриваемого обязательства не могло быть осуществлено по причине объективной невозможности, не зависящей от него, и что он не смог учесть это обстоятельство при заключении договора, предотвратить его или устранить его последствия.

Вывод

Возникновение виновной неспособности исполнения обязательств после заключения договора не освобождает Ответчика от ответственности и не является основанием для расторжения обязательства. Напротив, Ответчик продолжает нести в полном объеме принятые им перед кредитором обязательства и несет ответственность за ущерб, причиненный его действиями или бездействием.

Компании-заказчики или собственники строительных проектов обязаны добросовестно исполнять обязательства, вытекающие из заключенных ими договоров. Это включает в себя создание необходимых условий для исполнения обязательства, предварительную оценку возможных рисков и их предотвращение. При этом эти субъекты должны воздерживаться от действий или бездействия, которые могут привести к возникновению виновной неспособности исполнения обязательств.

Таким образом, виновная неспособность исполнения обязательств не создает правового основания для расторжения обязательства. Поэтому соблюдение условий договора имеет большое значение как с юридической, так и с коммерческой точки зрения; в противном случае стороны могут столкнуться с дополнительной юридической ответственностью и финансовыми рисками.

Свяжитесь с нами по адресу [email protected] по любым вопросам строительного права в Азербайджане!