Daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsinin formasına dair

 

Son dövrlər Azərbaycanda məhkəmə təcrübəsində belə bir məsələ aktuallaşıb: fiziki şəxsin mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın icarəyə və ya kirayəyə verilməsi zamanı bağlanılan müqavilə hansı formada olmalıdır? Belə müqavilənin sadə yazılı formada bağlanması kifayət edirmi, yoxsa notariat qaydasında təsdiqi məcburidirmi? Bu formalar arasında hansı fərqlər var?

 

Bu suala vahid yanaşma olmadığından, məsələ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin sorğusu əsasında Konstitusiya Məhkəməsinə çıxarılıb. KM “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair” 11 iyun 2025-ci il tarixli qərardadı ilə bu məsələni aydınlaşdırmağa və məhkəmələrə yol göstərməyə çalışıb.

 

İşin mahiyyəti ondan ibarətdirki, iddiaçı sadə yazılı formada bağlanılmış qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinə əsasən, cavabdehdən pul vəsaitinin ödənilməsini tələb edirdi. Birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin etsə də, cavabdeh həmin qərardan apellyasiya şikayəti verib. Apellyasiya instansiyası isə belə nəticəyə gəlib ki, mülkiyyət hüququnda olan daşınmaz əmlakın icarəsi/kirayəsi ilə bağlı müqavilələrin hansı formada bağlanmalı olması məsələsi qanunvericilikdə aydın tənzimlənməyib. Bu səbəbdən Bakı Apellyasiya Məhkəməsi müvafiq Mülki Məcəllə normalarının Konstitusiya baxımından şərh olunması üçün Konstitusiya Məhkəməsinə müraciət edib.

 

Konstitusiya Məhkəməsi izah edib ki, məsələ təkcə müqavilənin forması ilə məhdudlaşmır. Bu mövzu mülki hüququn əsas kateqoriyalarına – əşya və öhdəlik hüququnun sərhədlərinə, mülkiyyət hüququnun mahiyyətinə, müqavilə azadlığına və əmlakdan istifadənin hüquqi əsaslarına birbaşa aiddir.

 

Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi tərəflərə müqavilənin formasını sərbəst müəyyən etmək imkanı verir. Qanunda xüsusi hal nəzərdə tutulmayıbsa, müqavilə şifahi, sadə yazılı və ya notariat qaydasında təsdiqlənmiş formada bağlana bilər. Lakin bəzi müqavilə növləri (məsələn, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, ipoteka, girov və s.) üçün xüsusi forma tələbi – notariat təsdiqi və dövlət qeydiyyatı – məcburidir.

 

Məhkəmə qeyd etmişdir ki, əşya haqları hamıya qarşı irəli sürülməklə mütləq hüquqlardır. Məhz bu səbəbdəndir ki, daşınmaz əşyalara münasibətdə əşya hüquqları barədə üçüncü şəxslərin məlumatlılığının və bununla da əşya hüququ sahiblərinin hüquqlarının müdafiəsinin təmin edilməsi məqsədilə bu hüquqların dövlət tərəfindən reyestri həyata keçirilir. Odur ki, daşınmaz əşya üzərində əşya hüququnun yaranması ilə nəticələnən əqdlərin notarial qaydada təsdiqlənməsi və bu hüquqların dövlət qeydiyyatının aparılması mütləqdir.

 

Bundan fərqli olaraq, müqavilələr üzrə yaranan haqlar nisbi haqlar olmaqla yalnız öhdəlik münasibətlərinin tərəflərinə münasibətdə irəli sürülə bilinir. Beləliklə, tələb hüquqları sahibinə məhz borcludan müqavilə üzrə yaranan öhdəliyi yerinə yetirməyi tələb etmək imkanı verir.

 

Burada vurğulayaq ki, Konstitusiya Məhkəməsi qeyd etməsə belə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri” haqqında qanunun 13.9.3-cü maddəsinə əsasən, mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılması dedikdə servitut, ipoteka, uzufrukt, etibarlı idarəetmə, icarə, istifadə, lizinq, daşınmaz əmlakın üzərində həbs qoyulması, daşınmaz əmlaka dair tələblər və sair nəzərdə tutulur.

 

Konstitusiya Məhkəməsinin izahından belə nəticəyə gəlmək olar ki, icarəvə verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqların (icarəyə verənin hüququnun məhdudlaşdırılması formasında icarə münasibətləri) məhz əşya hüququ kimi qüvvəsinin olması üçün notarial müqavilə, habelə 11-aydan artıq müddətli icarə müqavilələrində dövlət qeydiyyatı zəruridir. Bunlar olmadığı hallarda sadə yazılı formalı icarə müqaviləsi zamanı əşya hüququ deyil, tələb hüququ (öhdəlik hüququ) qaydasında icarə münasibətləri yaranır. Belə icarə hüququ icarəyə verənə qarşı tələb hüququ yaradır, məhdud əşya hüququ kimi hüquqi qüvvəsi olmadığından üçüncü şəxslərə qarşı tələb hüququ yaratmır.

 

Məhkəmə əlavə şərh şəklində qərar qəbul etmədən, mövcud mülki qanunvericilik əsasında belə mübahisələrin baxılmasını mümkün hesab etmiş və qərar qəbul etmədən (izah qərardad şəklində verilmişdir) icraata xitam vermişdir.