Конституционный Суд о форме договора аренды недвижимого имущества

В последние годы в судебной практике Азербайджана актуализировался следующий вопрос: в какой форме должен заключаться договор аренды или найма недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу? Достаточно ли заключения такого договора в простой письменной форме, или же требуется его обязательное нотариальное удостоверение? В чем заключается разница между этими формами?

Ввиду отсутствия единого подхода к решению этого вопроса, он был вынесен на рассмотрение Конституционного суда по запросу Бакинского апелляционного суда. Конституционный суд, в своем постановлении от 11 июня 2025 года по делу «О толковании в системной взаимосвязи статей 144, 146, 329, 675 и 700 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики по обращению Бакинского апелляционного суда», попытался разъяснить данный вопрос и дать соответствующие ориентиры судебной практике.

Суть дела заключалась в том, что истец на основании заключённого в простой письменной форме договора аренды нежилого помещения требовал от ответчика уплаты денежных средств. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, однако ответчик подал апелляционную жалобу. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что в законодательстве отсутствует чёткое регулирование вопроса о форме заключения договоров аренды/найма недвижимого имущества, находящегося в собственности. В связи с этим Бакинский апелляционный суд обратился в Конституционный суд с запросом о конституционно-правовом толковании соответствующих норм Гражданского кодекса.

Конституционный суд пояснил, что рассматриваемый вопрос не ограничивается лишь формой договора. Эта тема непосредственно связана с основными категориями гражданского права – разграничением вещных и обязательственных прав, сущностью права собственности, свободой договора и юридическими основаниями использования имущества.

Гражданский кодекс Азербайджанской Республики предоставляет сторонам свободу в определении формы договора. Если в законе не предусмотрен особый случай, договор может быть заключён устно, в простой письменной форме или в форме, удостоверенной нотариально. Однако для некоторых видов договоров (например, купли-продажи недвижимости, ипотеки, залога и т. д.) законом установлены специальные требования к форме — обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

Суд отметил, что вещные права являются абсолютными правами, которые могут быть предъявлены ко всем лицам. Именно по этой причине в отношении недвижимого имущества действует государственный реестр вещных прав — в целях информированности третьих лиц и обеспечения защиты прав субъектов вещных прав. Соответственно, для возникновения вещных прав на недвижимое имущество необходимо нотариальное удостоверение соответствующих сделок и их государственная регистрация.

В отличие от этого, права, возникающие из договоров, являются относительными и могут быть предъявлены только по отношению к сторонам обязательства. Таким образом, право требования позволяет его обладателю предъявлять должнику требования об исполнении договорного обязательства.

Следует отметить, что, хотя Конституционный суд прямо этого не указал, в соответствии с пунктом 13.9.3 Закона «О государственном реестре недвижимого имущества» под ограничением права собственности и других вещных прав понимаются сервитут, ипотека, узуфрукт, доверительное управление, аренда, пользование, лизинг, арест недвижимого имущества, притязания на недвижимость и другие аналогичные случаи.

Из разъяснений Конституционного суда следует, что для того, чтобы арендные отношения, оформленные в виде ограничения прав арендодателя на недвижимое имущество, обладали юридической силой именно в качестве вещного права, необходимо заключение нотариально удостоверенного договора аренды, а в случае аренды сроком более 11 месяцев — также прохождение государственной регистрации. В противном случае, если договор аренды заключён в простой письменной форме, арендные отношения возникают в рамках обязательственного (а не вещного) права. Такое право аренды предоставляет арендатору право требования по отношению к арендодателю, но не является ограниченным вещным правом и, соответственно, не может быть противопоставлено третьим лицам.

Суд, не вынося отдельного решения по существу, пришёл к выводу о допустимости рассмотрения подобных споров на основании действующего гражданского законодательства и прекратил производство по делу, ограничившись разъяснительным постановлением.